不動産会社によって営業力の高さや査定結果に違いがあるため、不動産会社選びが売却結果を大きく左右することがあります。アパート売却を成功させるには、アパートの売却に強い不動産会社を選ぶことが重要と言えます。
不動産会社の業務内容は、大きく賃貸管理業と売買仲介業に分類されます。賃貸業は賃貸物件の入居者募集や建物管理を行い、売買仲介業は住宅や賃貸物件の売却サポートを行っています。
宅建業法上、不動産会社は賃貸業と仲介業の両方を手掛けることが可能になっているため、どちらの業務も並行して行っている会社も少なくありません。
賃貸業に重点を置く不動産会社では売買の実績や経験が少なく、売買仲介業に重点を置く不動産会社に販売力の面で劣る可能性があります。まずは売買仲介の実績や経験が豊富な不動産会社を優先して探してみましょう。
アパートのような収益不動産の主な購入検討者は、不動産で収益を得たい投資家になります。そのため、不動産投資を検討している顧客を多数抱えている不動産会社へ仲介を依頼することが重要となります。
また、投資用不動産の仲介では、通常の物件調査に加えてレントロールや収支表の作成など、収益に関わる資料の作成作業が加わります。このようなスキルが無い不動産会社へ依頼してしまうと、正しい査定を受けられず、相場よりも安い価格で売却してしまう可能性もあります。
不動産会社によっては自社の利益を優先し、根拠の薄い査定結果を提示するケースがあるため注意が必要です。そのような不動産会社に仲介を依頼した場合、売却価格が相場よりも低くなったり、物件価格と市場価格との乖離が大きく売却が長期化する可能性があります。
アパートは主に収益還元法と積算方式という二つの査定方法で査定されます。収益還元法は家賃収入から利回りを算出し、周辺の利回り相場を参考に物件価格を設定する査定方法で、積算方式は金融機関の担保評価で主に利用される査定方式です。
査定の根拠を明確に示せる不動産会社は、競合となる周辺の利回り相場を把握しており、金融機関の融資動向にも詳しい傾向があります。このような根拠を示せる不動産会社への依頼を検討することが大切です。
不動産会社によっては、仲介だけでなく買取も手掛けているケースがあります。買取はアパートの売却に苦戦し、売却活動期間が長期化してしまった際の対策として検討することができます。
アパートは区分マンションや戸建て物件よりも規模が大きく価格も高額となるため、仲介売却では買い手を探すことに苦戦してしまうことも少なくありません。一方、買取は不動産会社が買い手となるため、早期売却が可能になります。
アパート買取を手掛けている不動産会社に仲介を依頼することで、買取による売却も視野に入れ、幅広い選択肢から売却方法を検討できます。
ただし、買取価格は市場より2～3割低くなる傾向にあり、価格を優先して売却したい場合に買取は不向きな方法と言えます。売却期間に余裕があるのであれば、仲介による売却が難航した際に買取を検討するなどの工夫をしてみましょう。
アパートの売却の仲介をする際は、複数の不動産会社からアパート売却の目的に合う不動産会社を選ぶ必要があります。探し方の手順を詳しく見ていきましょう。
不動産会社の検索から査定まで速やかに行える方法として不動産一括査定が挙げられます。不動産一括査定サイトには複数の不動産会社が登録しており、物件情報を入力すれば複数の不動産会社へ同時に査定依頼をすることが可能です。
下記は主な不動産一括査定サイトの一覧です。ここでご紹介している査定サイトは悪徳業者の排除を積極的に行い、全国エリアに対応している特徴を持っています。
不動産一括査定サイトは、効率的にアパートの査定依頼をできるだけでなく、同時に依頼できることから査定結果や査定の根拠の比較も容易となるメリットがあります。
しかし、不動産一括査定サイトに未登録の不動産会社もあるため、エリアによっては提携している不動産会社が少ないこともあります。その場合は複数の不動産査定サイトを利用するなど、工夫をしてみましょう。
不動産会社から査定結果が送られてきたら、査定結果を比較してみましょう。査定価格だけでなく査定の根拠もヒアリングし、どのような背景から価格決めが行われたのか確認することも重要です。
また、この時に不動産会社の対応内容や印象も確認しておきましょう。査定担当者がそのまま売却担当となることも多く、担当者の接客力や対応力が売却結果に影響を与えることがあるためです。
査定結果から仲介を依頼する不動産会社を決めたら、仲介依頼の条件を設定する媒介契約を締結します。媒介契約には下記の三種類があり、それぞれ契約における条件が異なります。
専任・専属専任媒介契約は不動産会社1社にしか依頼できないデメリットがありますが、不動産会社の積極的な売却活動が期待できるメリットがあります。一方、一般媒介契約は複数の不動産会社へ依頼できるものの、契約条件が緩く、不動産会社側での優先度が下がってしまう恐れがあります。
それぞれメリット・デメリットが異なるため、物件に合わせて慎重に選ぶことが大切です。媒介を締結する不動産会社に迷ってしまった場合は、まずは一定期間の間は複数社と一般媒介を締結しておき、期間内に売却できなかった場合は専任・専属専任に切り替えるなども検討してみましょう。
住 所 東京都大田区中馬込1-13-6
概 要 地上5階 RC造
■【→ 契約金／初期費用概算／即日お見積り】
■全部屋対象／仲介手数料無料
■物件名フリガナ
イプセマゴメ
■近隣周辺施設情報
ファミリーマート大田中馬込店まで約240m
ローソン北馬込松原橋店まで約500m
マルエツプチ馬込駅前店まで約650m
まいばすけっと北馬込まで約650m
ライフ上池台店まで約700m
ウエルシア大田上池台店まで約550m
ガーデニングセンターケンマートまで約700m
中馬込郵便局まで約140m
城南信用金庫馬込支店まで約850m
馬込特別出張所まで約450m
馬込中央診療所まで約270m
大田区立馬込図書館まで約400m
区立馬込第三小学校まで約450m
区立貝塚中学校まで約300m
都立大田桜台高等学校まで約450m
■駐車場 ―
■バイク置場 有
■駐輪場 有/無料
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■設 計 株式会社三木組一級建築士事務所
■施 工 株式会社三木組
■管理形式 巡回管理
―――――――
■保 険 借家人賠償付き火災保険要加入
■ペット 不可
■楽 器 不可
■保証会社 利用必須（※大手法人契約の場合、例外あり）
初回保証委託料/月額賃料等の30％～50％
年間継続料/0.8万円～1.0万円
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■間取り
□1DK（25.10㎡～29.26㎡）
※駐車場・バイク置場・駐輪場の詳細はお問合せ下さい。
※カード決済希望時はスタッフにお問合せ下さい。
※キャンペーン適用には、制約条件・違約金等はございません。
| 総戸数 | 28戸 |
|---|---|
| 築年月 | 2022年5月 |
| 最寄駅 | 都営浅草線「馬込駅」徒歩7分 都営浅草線「西馬込駅」徒歩15分 東急池上線「長原駅」徒歩17分 東急大井町線「旗の台駅」徒歩19分 東急池上線「旗の台駅」徒歩19分 |
| 物件特徴 | REIT系ブランドマンション、デザイナーズ |
| 賃料 | 94,000円 – 108,000円 |
| 管理費 | 10,000円 – 10,000円 |
| 間取り | 1DK – 1DK |
| 専有面積 | 25.10m2 – 29.26m2 |
| 構造規模 | 地上5階 RC造 |
| 物件名 | イプセ馬込 |
| 所在地 | 東京都大田区中馬込1-13-6 |
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