東京23区は、人口が増え続けていますがエリアによって増え方に差があります。 2010年の東京23区で総人口の増加率が高い区は、1位が中央区、以下10位までは、豊島区、 千代田区、港区、江東区、足立区、文京区、墨田区、新宿区、台東区となっています。トップ10までに入った区の多くは、東京23区の東側にあります。 中央区はウォーターフロントと称される月島、築地、晴海などに高層マンションが数多く建設され順調に人口が増えています。 そして日本橋や銀座では、表通りから少し行けば住宅地があります。何代にもわたってそこに住む人たちがいます。 日本の中心地とも言われる千代田区は、番町地区や麹町地区といった昔から続く高級住宅地に加えて、学生が数多く集まる神田地域があります。 電気街の秋葉原には高級賃貸マンションが増えたこともあり、その結果人口が増加しました。 日本で最高レベルのブランド力を持つ港区には、麻布や白金の高級住宅街、汐留や台場のような大規模開発地区に一戸建てやマンションが多く供給されており、安定して人口が増えています。 墨田区は、東京スカイツリーの開業以来、国際観光地として活気が出るなどエリアのブランド化が進みました。それにともない、マンションが多く供給されるようになっています。 江戸時代の東京は、身分によって住むところが決められていました。武士などの上流階級およびその下人が多く住んだ場所は東京西部で、 京浜東北線や隅田川より東側は町民が住んでいました。 地形的に見ると東京西部は標高が高めで山の手と呼ばれ、東部の標高が低めのエリアは下町と呼ばれるようになり、現在もそのイメージが受け継がれています。 東京の各区は、明治時代以降江戸が東京となり誕生しましたが、第2次世界大戦終結後までに再編を繰り返しました。 東京23区の始まりは、明治11年に15区が設置されたのがその原形です。当時は、現在の千代田区、中央区、港区、新宿区の一部、 文京区、台東区、墨田区の一部、江東区の一部がその対象区域となりました。そして戦後の昭和22年、それまでの35区から23区に整理統合され現在に至っています。 山の手は、皇居から西の新宿区、文京区、世田谷区、目黒区、杉並区、中野区、練馬区、豊島区で、海や川に近い標高の低い台東区、 中央区、江東区、荒川区、墨田区、葛飾区、江戸川区、足立区は下町と呼ばれるようになりました。 住みたい行政区市のランキングによると、東京23区のトップ3は、1位世田谷区、2位港区、3位目黒区となっています。 以下9位までは、全て京浜東北線で区切ると西側のエリアとなり、10位にようやく中央区がランクインします。 東京23区で人口の増加が著しい街はどこなのかというと、2005～2010年の人口増加率は数値が高い順に1位中央区、 2位豊島区、3位千代田区、以下港区、江東区、足立区、文京区、墨田区、新宿区、台東区と続いています。 住みたい街ランキングで1位の世田谷区は13位、目黒区にいたっては20位です。住みたい街と実際に人口が増えている街は違うことがわかります。 人口の増加率が高い区は、中央区や江東区の湾岸部でその数が大幅に増加しています。ウォーターフロント、湾岸エリアに、 それまであった工場や倉庫が再開発され、商業施設や高層マンションが建設され若い世代が多く流入しています。 江東区では小中学校の新設や増設が間に合わず、結果2003～2007年までの4年間は、受け入れ困難地区指定制度 という条例で人口の増加を抑制せざるをえない事態となりました。そして追い討ちをかけるように、江東区では65歳以上の高齢者の割合も増加しています。 社会増で増えた人口は、高齢者と子どもの増加という2つの現象を同時に生み出し、小中学校の建設･整備だけでなく、高齢者対象の施設も充実させていく必要が出てきました。 防災やインフラ整備、ひいては2020年度の東京オリンピックメイン会場となる準備への対応、豊洲新市場の整備など、優先度が高い課題をどう対処していくが急務となっています。 日本は1970年に高齢化社会となって以来、24年後の1994年には高齢社会、11年後の2007年には21％を超えて 超高齢社会になりました。この日本の高齢化状況は、他の先進国には見られないスピードです。 日本では、1990年から2010年までの20年間で高齢化率が12.1％から23.0％へと約11ポイント上昇しましたが、 これだけの高齢化が進むのにイタリアでは50年、ドイツでは60年かかっています。先進国の中でも、これほど高齢化のペースが速い国は他には見当たりません。 高齢化が進むと一番問題となるのは、国民一人一人の生活水準が低下していくことです。 具体的には働く人が少なくなるため、経済全体として供給力が不足します。現在、一人当たりの生産額は増加しているとはいえ、 若い世代の負担は大きくなるばかりで世代間格差が広がりつつあります。 豊かな生活を送れた世代もあれば、物資面や医療、教育などの公共サービスを満足に受けられなかった世代も出てきます。 ここでは、高齢化率が全国平均より低い東京23区、特に高齢化率が低い千代田区、中央区、港区の人の動きを紹介しながら、高齢化のスピードが緩やかな理由を紹介していきます。 2010年の日本全体の高齢化率は23.0％ですが、東京23区では20.2％です。国内の中では、高齢化率に差があることがわかります。 総務省統計局が発表した平成23年10月1日現在推計人口では、高齢化が進んだ地域を多い順に紹介すると、秋田県29.7％、 島根県29.1％、高知県29.0％、山口県28.2％、山形県27.6％と続いています。 平均23.0％を上回る都道府県は、全部で35都道府県にもなります。 さらにエリアを絞ってみれば、北海道の夕張市は43.8％、千葉県浦安市は11.7％というように地域によってとても差があります。 東京23区内でも地域差があり、特に千代田区、中央区、港区の3区は高齢化率が下がっています。 国勢調査のデータでは、この東京3区の人口は2005年度から2010年にかけて増加しています。全国平均ではわずか0.2％の増加ですが、 東京23区総合では5.4％、千代田区12.8％、中央区24.8％、港区10.4％の増加率です。 そして、2010年度の高齢化率は全国平均＝23.0％、東京23区全体＝20.2％、千代田区＝19.2％、中央区＝15.9％、港区＝17.2％、となっています。 データからは、3区は人口が大幅に増え高齢化率が下がった、つまり65歳以下の人が多く移動してきたということがわかります。 そしてこの3区においては、単純に若い人が多く移り住んだというわけではなく、人の出入りが活発だという特徴もあります。 国勢調査のデータを見れば、この3区は転入・転出率も高いことがわかっています。転出率は23区内で第1位は千代田区、 4位港区、7位中央区となっています。転入率は第1位中央区、2位千代田区、3位港区となっています。 人が絶えず出入りすることでエリアの新陳代謝が活発に行われており、街が活気にあふれていること、若い世代にとって魅力的なエリアだということがわかります。 現在の状況からもわかるように、高齢化が進んだエリアとそうでないエリアとは、住みやすさに大きな差があります。 高齢化が進んだエリアは地方の過疎地域に多く、人々は長年その場所に住み、交通事情もさほど変わらないのが現実です。 大きな商業施設ができることもなく、昔とほぼ変わらない生活を送っている人が多く、他の地域から新しい人が移り住むこともほとんどありません。 そして高齢化が抑制されたエリアでは、10年も経てば新しい商業施設や住宅などがどんどん建て替えられて、街の景観がガラリと変わり、常に20～30代の若者が集まってきます。 交通機関も発達し24時間営業の店が多く、眠らない街として常に活気あふれていますが、子育て環境も整っているなど、さまざまなサービスの選択肢が多くファミリー世代も不自由なく暮らせます。 区の政策としても、現役世代の方が多ければ税収も確保でき、高齢者対策より住みやすさに主眼を置いた政策も可能になってきます。 日本は少子高齢化社会に突入しています。 2010年の国勢調査では、総人口は1億2726万人で前回調査より24万人減少し、高齢者の割合は25.04%となりました。 この数字は、65歳以上の高齢者は過去最高の3186万人、4人に1人が65歳以上になったことを表わしています。 2024年には30％を突破、2035年になれば3人に1人が高齢者になる見込みです。 日本全体としては、生まれる子どもの数は減っており高齢者の人数が増えています。 総人口に対する高齢者の割合は以上のようになっていますが、実際には人々は引越しをして国内を移動するので、地域ごとにおける高齢者や子どもの割合は違ってきます。 東京における少子化の現状を紹介しましょう。 全国規模の子どもの人口は年齢が低いほどその数が減っているのに対し、東京では0～4歳の数が逆に多くなっています。 そして0～14歳までの人口は、2000年から2010年にかけてその割合が5.1％増えました。 都内においては子どもの数が増えており単純に少子化とは言えません。 東京で子どもの人数が増えている理由は、その親世代である20代後半から30代前半が数多く転入しているためです。 この世代が東京23区内の全人口に占める割合は、16.3％で、全国平均の12.3％の1.3倍以上となっています。 なぜこの世代の転入が多いのかというと、会社が数多くあることや交通の利便性が高いこと、小学校から大学まで、 国公立、私立を問わずその数が多く教育環境が充実していること、商業施設、娯楽施設も豊富で豊かな生活が不自由なく送れることが考えられます。 東京の人口増加は、1997年ごろから都心の地価が下がり、低金利政策でマンションが数多く建設された頃から始まったと言われています。 日本は国全体としては少子高齢化社会に突入しているとはいえ、東京のような「都市部」には若い世代が多く集まることがわかります。 23区内は交通アクセスが良いのはもちろんですが、自宅から最寄り駅、自宅周辺徒歩10分圏内の商業施設や公共サービス施設のチェックも欠かせません。 スーパーや商店街の数が多く営業時間も長いことや、子どもの塾や習い事ができる場所が多いことも重要です。 また保育施設の数や待機児童の数が少ないこと、医療施設やそのサービスの充実度は共働き世帯にとってはエリア選びに不可欠な条件です。 この他にも自宅から学校、駅までは横断歩道やガードレールなど道路が整備されていること、近所の公園はどうか、 遊具の安全面やトイレなどの設備、ゴミの散乱状況、夜間の人通りなども子育てにとっては見逃せないチェックポイントです。 そして子育てに選んだ場所は、その子どもにとっては自分の故郷となる場所です。 子ども自身がその場所を好きになれるかどうか、思い出が作れる、育った場所を思い出すことができる風景や建物があるかどうかも、子どもの将来に少なからず影響を与えます。 日本の首都東京は、2020年東京オリンピック開催決定を契機により注目度を高めています。 東京都は、中心となる東京特別区の23区と西側に多い市町村、そして小笠原、大島、三宅、八丈といった島嶼部から成る大都市です。 世界でも類を見ない交通網の発達と治安の良さを活かし、日本中の大企業の本社の多くは東京都内に本社を構え日本の経済活動を支えています。 また有名大学も多くあり、日本全国から優秀な学生が多く集まる場所でもあります。 このように働く、学ぶだけでなく、隣県にあるテーマパークを始めとする娯楽施設や文化施設もたくさんあります。 そして食料品、日用品も国内産、輸入品ともに品数も多く商業施設の営業時間も長いので買い物に困る心配もありません。 このような環境を求めて、東京には国内から多数の人たちが移り住むようになり、ヒト、モノ、カネが常に活発に動いています。 東京の暮らしやすさは、不動産市場にとっては大きなメリットであり、現在東京はマンション経営における国内で最も潜在力のある場所だと言われています。 そして、世界的からも注目を浴びています。 中でも都心部の23区は、それぞれ特徴があり、オーナー様にとっては、それらの特徴を十分研究して物件選びをすることがマンション経営成功の秘訣といえそうです。 東京都全体では世界第4位の高評価を得ていますが、都内ではエリアごとにそれぞれ特徴があります。 物件を探している人にこのようにたずねられたとしても、住みよい場所は、お客さまの年齢や家族構成、経済力、ライフスタイルによって千差万別です。 自分にとって住みよい場所を探すには、都内のエリアの特徴を十分に研究し、自分の好みやニーズ、そして家賃が予算に合っているかどうかをチェックしてください。 日本は少子高齢化時代に突入し、国全体の人口は減少へと変わりつつあります。 この時代の流れに伴いいずれは「消滅する」と予測されている自治体が国内にはいくつかあります。 東京都内も少なからずこれらの社会情勢の変化を受けており、住みたいエリアとして人気が高いエリアもあれば、生活は便利でも高齢者が多く、 居住者の出入りが活発でないため、若い世代が増えにくいエリアもあります。 人気が高いエリアは、物価も高めですが生活水準が高く、物件も価格が高いものが多いことからファミリー向けとは言えませんが、独身世帯には大変魅力的なエリアです。 ファミリー層に人気があるエリアは、生活の利便性が良く、東京の中心部から少し離れていても、1時間以内で都心へ移動することができる場所です。 都内23区では、このように場所によってさまざまな特徴があります。 東京の住みよい街を探る1つの方法として、23区内での人気賃貸住宅エリアを調べてみると、 1位は文京区、2位は世田谷区、以下、杉並区、江東区、目黒区、北区、墨田区と続いています。 1位の文京区は、東京大学や私立中･高･大学の数がとても多いのが特徴です。 集客力のある、トレンド最先端を行くような商業施設はないものの、医療関連産業が多く、犯罪発生件数も23区内では目黒区についで低く治安の良さが魅力的なエリアです。 2位の世田谷区は、日本国内においても認知度、好感度の高いエリアです。 成城をはじめとする高級住宅街、ニコタマといったショッピングエリアなどが有名ですが、人口も23区内第1位、面積は第2位で住みやすさも文句なしの人気エリアです。 第3位の杉並区は、東京の山の手エリアの代表区です。 区内で最も専業主婦率が高いことでも知られていますが、20代の人口割合が高く、若者向けの店も数多くあります。 日本はもちろん世界でも有数の繁華街がある新宿エリアです。 今回の観測範囲である新宿駅を基点とした周囲1kmの中には、小田急、京王、高島屋タイムズスクエア、伊勢丹などの百貨店の他にルミネ、 ミロードなどもあります。また日本一の歓楽街、歌舞伎町もあれば、多くの超高層ビルを構えたビジネス街といった側面もあります。 それ以外にも、新宿御苑や東京都庁などがあり、本当にさまざまな顔を持ったエリアです。 さらに2016年3月には新宿駅新南口駅舎跡地に、オフィス、商業施設、文化施設を備えた地上32階､地下2階の超高層ビル、 JR新宿ミライナタワーがオープンするなど今も発展を続けています。 基点となっている新宿駅の一日平均乗車人員は、748,157人。これは日本で一番多い数字となっています。 これに新宿駅に乗り入れている地下鉄、私鉄さらに新宿エリアには西武新宿線の駅もあり、これらすべてを合わせると150万人以上という数字になります。 また乗車人員ではなく乗降人員で見ると350万人を超え、これは、日本はおろか世界一の多さでギネスブックにも掲載されています。 ビジネス街と繁華街が中心となっているエリアのため、昼夜問わず人の数だけは多いものの、 実際に住んでいる人の数は他の特区エリアと比べてもそれほど高くはありません。マンション経営することを前提で考えた場合、 学生向けやファミリー向けマンションといった需要よりもビジネス向けの事務所であったり、社員寮、 単身者向けワンルームマンションといった形で戦略を練った方が需要は見込めるでしょう。 2015年の新宿エリアの地価公示額は6,498千円/㎡で、2014年に続いて600万円を超えています。 この金額は東京特区エリアの中でも丸の内に次ぐ高さで、新宿エリアの過去10年の金額の中でも、 2008年の7,319千円/平方メートル、2009年の6,941千円/㎡に次いで3番目に高い数字となっています。 さすがにこれだけの高値となると、簡単には手を出せなくなりますが、2020年の東京オリンピックに向けまだまだ地価は上がっていく傾向にありますので、 しっかりとした戦略と資金が備わっていれば、おすすめのエリアであることは間違いではありません。 新宿駅を中心にほぼ商業地域となっているこのエリアですが、マンションは新宿駅、新宿御苑、都庁、 歌舞伎町の周辺以外に多く建設されています。用途地域で見ると、代々木周辺がわずかに第二種中高層住居専用地域となっています。 新宿エリアの銀行、警察、病院等の数を見ていきます。何度も言及しているように日本有数の繁華街でもあり、 ビジネス街でもあるエリアのため、これらの数もかなり多くあります。 銀行は、新宿駅周辺を中心に郵便局も含めると50以上あります。また警察も西口の超高層ビル群の中にある新宿警察署を始め、多くの交番を有しています。 特に大歓楽街である歌舞伎町周辺には多くの交番が設置されています。 病院はJR東京総合病院、東京医科大学病院などの総合病院や歯科、内科、耳鼻科等さまざまな病院が揃っています。 場所的には新宿駅周辺が一番多いですが、それ以外のエリアでも病院の種類、数は問題ありません。 1日の平均乗降客数世界一を誇る新宿駅。JRは山手線、埼京線、中央線、総武線の他、湘南新宿ライン、成田エキスプレスが走っています。 私鉄は京王、小田急の2本。地下鉄は新宿線、丸の内線、大江戸線の3本となっています。またエリア内には西武新宿線、副都心線もあります。 中央線、東武線の他、特急も数多く走っており、近隣はもちろん千葉、群馬、長野、山梨、神奈川など首都圏のどこへ行くにも不便はありません。 バスも一般路線で都営、関東、京王、小田急、西武バスがあります。また関西、四国、中国、北陸、東海、甲信、東北へ向かう高速バスも充実していて、全国各地へ向けて走っています。 続いてショッピング環境です。新宿駅に隣接してミロード、ルミネエスト、サブナードなどのショッピングエリアがあります。 また小田急、京王、高島屋タイムズスクエアなどの百貨店も駅から徒歩3分圏内です。 伊勢丹、マルイ、アルタ、西武新宿ぺぺ、サザンテラス、オペラシティ、そしてヤマダ、ヨドバシ、ビックなど家電量販店も揃っていて、ショッピングを楽しむ場所は挙げればきりがありません。 また博物館、美術館などの文化施設や映画館、新宿御苑など憩いの場も多く、老若男女誰もが楽しめるエリアとして常に多くの人でにぎわっているエリアです。 新宿エリアの周辺環境、最後は大学、専門学校などの教育機関です。これまでご紹介してきたように、 新宿エリアは駅を中心に繁華街やビジネス街がそのほとんどを占めているようですが、大学、専門学校医といった教育機関も少なくありません。 まず大学ですが、工学院大学、宝塚大学があります。他、観測範囲を少し外れたところに東京医科大学もあります。 専門学校は医療、デザイン、調理師、電子、外語、ビジネス、美容、服飾などあらゆるジャンルの学校が駅周辺だけでも20近く存在しています。 新宿エリアの人口分布を見ると女性に比べ、男性の方が多くなっています。特に15歳～24歳の大学、専門学校に通う年代は全体の中でもかなり少ない上、圧倒的に男性が多いという特徴があります。 学生向け物件サイトなどの調査によると、男性と女性では女性の方が高い家賃を払う傾向があります。そういった観点から見ると、 新宿エリアで学生向けのマンションに投資することは、空き室リスクが高くなる上に、仮に入居したとしてもそれほど高い家賃は見込めないと予測できます。 これまで、7つの特区エリアを見てきましたが、ほとんどのエリアで女性の方が多いという結果が出ていました。 しかしこの新宿エリアに関しては、サンプル数が150と少ないものの、女性よりも男性の方が多くなっています。 年齢別で見ると60代の男性が飛び抜けて多く、続いて20代前半の男性、50代男性、その次に60代以上の女性となっています。 前項でも少し触れましたが、40代以下の女性はかなり少なく、学生に限らず女性単身者向けマンションの需要はかなり低いのではないかと読み取れます。 上述したようにサンプル数が少ないため、一概には言えませんが新宿エリアは住居用というよりは事務所などビジネス用途のマンション需要の方が高いでしょう。 ただし公示地価が高いということもあり、同じようにビジネス向け物件をおすすめとした渋谷エリアのように20代～40代といった若年層が圧倒的に少ないため、 このエリアではそれよりも年齢層が高い50代以上向けの方が投資成功の確率は上がると考えます。
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